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离开我整整生活了八年的杭州，那天，我发誓，有朝一日一定要回美丽的杭州置业。
杭州经过了五年的阵痛期调整，几乎已经是绝对安全的市场，于是我来到了“房天下”这个论坛，向大家学习了很多新知识，毕竟我已经离开十几年了，板块概念已经非常陈旧。然后来到杭州某个售楼处，半小时看房，半小时议价，半小时刷卡。置业顾问都不相信这个第一次来访的客人卡里能刷出首付。
来而不往非礼也。作为回报，我写点东西献给这个论坛。杭州目前的房价，绝对安全，至少到2020年为止都是绝对安全。有能力就买，用最大的杠杆买。杭州房价的未来高点至少要碾压上海的外环线房价，再向中环线碾压。 一定要买未来好出手的房子。好出手的房子包含三大关键点——学区，三房，次新。不满足以上某一项的房子以后绝对跑输大盘。投资过房子的人都知道，房子是很难卖掉的。淡市行情一年都卖不掉也有可能，除非你跳楼甩价。所以看着旁边售楼处新开价格来测算自己房子涨价多少的白日梦要少做做。投资的房子一定要趁行情上攻的时候出手，尽量少在淡市卖房。淡市做置换，好市卖硬伤房。判断楼市大势只有两个指标——城市新导入的高收入人口够不够多；国家贷款政策够不够松。杭州信息产业这两年搞起来了，高薪水的年轻小夫妻数量够。贷款政策还不够松，目前上海二套房普遍85折利率，三套房如果不限购的话也可以做到9折利率。杭州二套目前还是1.1倍，三套不给贷。如果这个最后的闸都放开的话就是房价总攻的开始。
出鼓励政策-----＞去库存-----＞土地缩量供应，房价大涨-----＞顺利出货，库存下降到安全线-----＞维持缩量土地供应-----＞房价高位平衡-----＞收取存量房产税（普及型）
国家这条线的逻辑已经十分清晰，我们要做的是减少持有房产套数，增加持有房产质量。未来是改善型购房者的天下，优质商品房会成为奢侈品，越是高端越稀缺。同样地段，新旧房子的差价比会进一步拉大。
自住，要买工作生活的板块；投资，要买有故事可讲的板块。此故事并非仅指规划。规划规划，纸上画画，墙上挂挂。不一定有效。有故事可讲要看未来5年有没有新建地铁线，未来5年该板块里工作的年轻人收入够不够。有了人，有了配套，一定有希望！
除了一线城市和部分二线龙头，千万不要去碰别的城市！如果你是外地人，千万不要因为大城市房价贵而回老家买一套备着，却不住。那基本就是沉没成本。
我是从事土地可行性研究的，简单讲就是这块地拍不拍，用多少的钱拍，拍了以后大概造什么样的产品。以我十几年的从业经验看，全国的房地产市场其实早就一塌糊涂了。因为大城市的虹吸效应惊人，它们就像吸血鬼把三四线城市稍微优秀点的年轻人全部的购买力都吸走了。所以，小城市的房子是没有希望的。
库存惊人，国！家！放！水！遮！百！丑！如果你不加入这个游戏，它有的是卑劣的后招。首付继续降低，各种牛毛税继续免征，公积金全国通用，等等等等，周小川都说了，我们居民的房贷负债率只有15%，和美国差距过大。要鼓励每个人，乃至农民都背房贷！房价都上天了你还坐得住吗？这样，居民手里的巨额储蓄就变成了巨额房贷，然后推出房产税，控制房价回调的幅度在20%左右，居民的万万亿存款就这样顺利地被他掠夺了。你得老老实实为国还房贷30年！
股票里讲的是为国护盘，生二胎讲的是为国分忧，买房子就是为国还债！赶紧买吧！什么？你说你不买？没关系，不买你的货币购买力也一样被通货膨胀不断稀释。以后水果统统上10元一斤根本就不是个事儿好吗？货币超发无处可沉淀，永远只能沉淀到钢筋水泥里。我DANG已经黔驴技穷地只有这一招了。
而且，营业税改增值税的意图很明显，我DANG希望你们买房，但不希望你们卖房。房子捏死在你们手中就是祖国母亲最希望看到的。
很多人问lz买在哪里，这个，请允许我保留小小隐私，而且我买的渠道并不通用，比方说，样板间现房，工程款结算之类的特殊渠道，没有普遍性。但是我可以写写我当时选板块的过程，我关注杭州的房子，是从今年元旦开始的我说过，我离开杭州已经超过10年，对杭州的印象还停留在东至华家池校区，南至之江校区，西至玉泉校区（甚至紫金港我只去过几次而已），北至城市学院。太陈旧了。元旦过后，我从公司市调的小伙子那里搜刮出一份杭州楼盘地图贴在墙上，这是个好东西，看起来特别直观，不用百度地图了看未来地铁，看规划，看高收入分布群体，看板块目前的价格市区初步筛选出一个版块，就是城东。相对来说，城东的投资潜力最大。投资者不碰精装修，所以杨柳郡排除。投资者不碰小开发商，所以一些奇奇怪怪我现在都忘记了名字的楼盘排除。迅速找到3个意向楼盘，德信东宸，钱江府和招商雍华府。东宸交房时间太晚，财务成本过高，排除。钱江府周边的环境太醉人，排除。招商雍华府是准现房，不久之后就能放租。离地铁够近，非常适合投资。而且招保万金的品牌够硬，我以前土地竞标的时候经常遇到，我相信他们做产品的能力。招商做高端，万科做中端，万科在杭州混得风生水起，没道理招商会被搞砸。市区投资的话，招商雍华府是个好选择。然后，咨询了一下身边的朋友，有没有人在杭州有资源，可以打点折过年的时候马上有反馈了，果然，有两个楼盘可供选择，可惜都不是我选中的城东板块。
两个打折资源，一个来自申花，一个来自钱江世纪城。都是在之前我的概念中不会涉及的板块，很简单，因为我不仅从未去过，也没听过，哦，原谅我的孤陋寡闻。申花的楼盘价格是表价的7折折让。萧山的楼盘价格是表价的8折折让。我先看的申花。哦，有点类似以前的城西板块，就是更西更北了。第一，板块是有青春期的，城西，在我离开杭州的那年，我觉得他很有前途。而今十几年过去了，我认为它的青春期已过。它还会长高，还会长大，但不是青春期的猛长。其次，城西的交通规划是很大的软肋，而且无解。我相信杭州政府的眼光和我一样，绝不会在无解的地方烧太多钱。杭州的拥堵和京沪的拥堵不一样。北京上海的城市交通规划相对比较科学，已至极限，他们的拥堵是无解的，再怎么腾挪还是拥堵杭州的拥堵是暂时性的，如果有一个好的规划，十条地铁线齐发，假以时日，他的交通效率会提升很多而城西那边，无论是高架、地铁还是快速路什么的，没有特别大的利好。拥堵无法解决。我再看的钱江世纪城板块。在我了解到这个新领域后，我迅速倒戈，放弃了招商雍华府，放弃了市区。放弃了七折的申花板块，选择了这个板块。但是我不一定要选可以打折的这个楼盘，对吧？打折总是有原因的，做人要看大势，不要贪一点小便宜。美哉美城售楼处叫价2.3-2.4w，预计4月份开盘，我没这闲工夫认筹和等待，放弃。而且这个盘很奇怪，售楼小姐堂而皇之地对我说，“竣工交付后每户出五千块钱帮你把楼板浇起来”。我醉了。此类变相提高容积率的产品，以前深圳很多，大有全国开花之态势，国家叫停后就都没了。它是怎么顺利报建批复的？而且这个“顺发”品牌我没有听说过，所以我预判是个本土民营开发企业，肯定是朝中有人，而且“这人”的江湖地位还很高才可以这样做。在口水搜索了一下，果不其然，顺发我是没听说过，万向集团听说过，上海浙江青联成立的时候和鲁伟鼎在金茂吃过饭。这么强的地头蛇难怪可以批下这么奇葩的产品。
我滴滴打车，去了市北板块。怎么说呢，世纪城的大饼的确好吃，但年过后已经被赋予了充分的溢价而市北板块，同样有数条地铁线交汇，同样享受新建过江隧道。同样能承载滨江溢出的刚需，自身还有一定的产业支撑，距离滨江-世纪城-萧山政府都比较近在世纪城已经如火如荼的时候，它还相对冷静！这样的板块，之前是被低估的。我在上海，我只能以我熟悉的上海为例买房，大家都知道陆家嘴板块可是这个板块溢价已经很高了，进入的门槛也高我看承载陆家嘴板块，世博园板块工作小白领们居住的花木板块，大华板块，以后发展一定不会差所谓潜力，一定比陆家嘴板块高那时候还是2008-2009年左右，花木、大华的房价才1.5w上下，陆家嘴板块次新房普遍在5w左右，汤臣一品是10w现在花木、大华的房价已经到7w了，陆家嘴板块次新房在10w，汤臣一品是15w也许它并不是整个上海最贵的但一定是涨幅最高的板块之一世纪城当然也是极好的我只是说在当前的价格体系下，买筹码入场市北板块的涨幅未来可能比世纪城板块高，因为他筹码的基数低。旭辉城要三万多了，市北才一万五。
再来展望一下未来。从2012年开始，中国经济告别了9%以上的高速增长。大宗商品价格开始由盛转衰，CPI也告别了高增速，全国除了少数城市外，大部分地区房价横盘甚至开始下降。最重要的原因，最根本的原因，就是人口断崖式下跌，一个没有人口出生高峰的国家，将会陷入长期的经济低迷周期因此投资房地产这个行为已经不合时宜，黄金时代已经过去了这也是我反复强调不要碰三线四线城市的原因即便是为国还债，也要选个相对有希望的城市落后地区、三四线城市，将会面临比全国平均水平更糟糕的年轻人口断崖式减少现在还远不是三四线城市经济形势最为严峻的时期，更加残酷的挑战还在未来。和日本当年一样，经济衰退，濒死之时会大量出台信贷刺激政策，此时仿佛有通货膨胀的感觉，利息越来越低，钱越来越不值钱（在1990年到1995年，日本的信贷利率从6%下降到了不到1%。这说明日本政府尽了最大努力来刺激经济，希望使其走出困境。但事实证明，因为面临了人口拐点，日本经济并没有任何起色，相反，由于大规模的刺激政策，日本成为全球负债率最高的国家之一）。我们不会永远通货膨胀的，因为DANG不是国民DANG，RMB也不会是金圆券未来的中国必定和日本一样，陷入长期通货紧缩，物价长期保持稳定，失业率长期走高，找不到工作的年轻人比比皆是，那时候是现金为王的时代。为什么现金为王？因为你找不到工作了，你每个月没有稳定持续的现金流了但现在，还没到。我个人认为，泡泡至少还可以吹5-10年。你不跟着泡泡走，这10年里，你的钱会迅速贬值，现在的利率是4.9，如果去库存实施得不顺利，利率完全可能继续下降，你要知道，日本当年连1%的利率都推出来。利率继续下跌，房价继续走高所以，5年至少，这也是我持有杭州房子预计的时间。
回答几个大家疑问1：我是刚需，现在房价涨了这么多了还能入市吗？我好后悔去年没买回答：对自住来说，任何时候买都是对的。自住就意味着时间长，时间长能拉平一切波段，投资才要关注波段。2：为什么“淡市做置换，好市卖硬伤房”，能不能解释一下。回答：置换是连环套，费时间，景气行情下变故特别多，审资格，审税，审贷款，处处都有可能意外来临，跳价，毁约，比比皆是。淡市行情，波动不大，三个月内房价不会改变，适合慢慢来。此外还有很重要的一点，置换的人不看绝对值，看差额。淡市行情下，你的小房跌价了，你想要买的大房也跌价了。当然是大房跌的比你的小房凶，所以淡市做置换，你不亏。硬伤房，泛指老公房5楼6楼没花园的1楼，高层没日照的1楼2楼紧靠电梯井或者已漏水的顶楼，沿街靠高架靠变压站，暗卫暗厨暗客厅，面积超过90平的老公房（上海人称老破大）等等等等此类房子。人对居住条件是挑剔的，不景气行情下有硬伤的房子甚至没有人来看，诚心想出手必须低于市价15%左右才能吸引贪便宜的购房者，否则就只能挂着慢慢卖，用时间换价格。景气行情下，抢房行情下，如09年，由于量价齐升，好房源变少，剩下的全都鸡头鸡脚，但你不选就得眼睁睁看着房价上涨。所以购房者会妥协，你的硬伤房至少能正常价格卖掉。
除了分析有潜力的板块外投资还有几个财务准则，就是杠杆和利息。还有政策准则，就是规避高额营业税。我曾经浏览过板上一个关于投资的帖子，什么每年房价涨不过多少就不如钱放理财吃利息。哦，他完全不懂何为杠杆，大概他就是售楼处人见人爱的全款买房的土豪。你买一套100万的房子，你付出的仅仅是20w或者30w，请不要把100w每年产生的利息拿来和房价上涨程度相比好吗？100w的房子，房价温和上涨了10%，变成110万，你的首付是20万，则今年你赚了10/20=50%好不好？所以，当国家发出信号，比如首付成数降低，或者贷款利率降低的时候，就是房价上行的开始，因为，加杠杆了。同理可得，月供还款方式一定要选择等额本息，而非等额本金。节省下来的钱做什么理财都能跑赢房贷利率，除非你傻乎乎存银行，只懂得存银行的单细胞生物，你还是提前还贷吧。高智商的活动不适合你。就像昨天我替友咨询了下杭州可使用异地公积金的楼盘，因为是纯公积金贷款，预算是50w有人说，这么穷的上海人还是别来杭州买房子了。呵呵，人家还真不穷。他只是由于历史的原因，买房的时候没用上公积金，账户余额一直在睡大觉，不想资源浪费，才想着买小房子把贷款额度和余额套现出来。在上海套现的话会浪费他的房票，而且，上海商贷利率打折力度大，如果是纯商贷的话折扣更大，低到只比公积金多0.8%，他想把公积金低利率的宝贵资源使用在杭州这种商贷利率和公积金利率差别比较大的地方。
上海金融环境比杭州宽松、成熟你第一套在杭州，假设利率9折，第二套在上海，还是给你利率9折但是你第一套在上海，假设利率85折，第二套在杭州，利率一定是1.1倍上浮所以你其实是赚的而且失之桑榆收之东隅接下来的五年，杭州房价涨幅不会弱于上海你要知道10条地铁线对经济和人口、城市竞争力的威力
2月买房，5月开工装修，7月顺利出租。租金是月供的121%。租售比5.2%杭州的租售比，真是令在下佩服要知道，我上海用于出租的一套房，价值550万，每月租金只有5000元，租售比1%呵呵哒当然，我2009年购入它的时候，他只值99万。另外，因挖掘出杭州接力贷资源，六月份杭州再入手一套。等这套装修好再来贴一下租售比。
接力贷已搞定分享一下给有需要的人农业银行，父母60岁以下可申请，贷款年限以子女年龄计算，可以做30年。60岁以上要领导申请，可能不通过浦发银行，父母70岁以下可申请，但按照父母的年龄贷到80岁计算，不能以子女年龄计算贷款年限兴业银行，父母65岁以下可申请，贷款年限以子女年龄计算，可以做30年。综合来看，兴业银行最划算
此外，继续分享一个信贷全面放松的信息我是过年下单的杭州那时候信贷卡的紧，二套上浮110%都含泪扛下来了，至于三套四套根本谈都不要谈没想到才半年功夫小银行率先试水偷偷放开三套四套的纯商贷关键词中信银行滨江、清泰等支行自己去问，家庭二套三套四套都可以，四成首付，1.1倍上浮利率，随便买几套只要你流水够覆盖拿去不谢！精辟总结一句房价是一种信贷现象没有几个人买房子会真的还30年贷款所以信贷政策放松比税费减少更能刺激房价的上涨刚需赶紧上车没有三房的人都是刚需，你问问自己是不是刚需？三房，学区，地铁，牢记原则。
“有钱人都是一次性付款的”——又是典型的屌丝思维事实上，越有钱的人越是满屁股债绿城满屁股债，最终走出杭州成为全国知名房企品牌滨江现金流充沛，最终困守在杭州，没能走出去也许对杭州的小老百姓而言这两个品牌听起来差不多但对我们专业的房地产从业人员而言，绿城和滨江早已差了几个数量级能从银行借到的钱越多就证明你越有本事，越有社会地位你看银行会给乞丐放款吗？你看你去申请房贷银行会批给你超过一千万额度吗？而我可以信贷是什么？在上行市场，信贷是翻倍增加利润的神器；当然在下行市场，信贷也是让你死无全尸的神器那么问题来了，杭州现在，是上行市场吗？对首套首贷的年轻人来说，能贷多少贷多少。对于目前4.9%乃至更低的利率，有多少贷多少，能贷30年绝不贷29年，全力往上限贷款。全款购房的人，智商需要充值。因为，今天的钱永远比明天的钱值钱，所以你今天能多借到1块钱请立刻毫不犹豫地去借。哪怕你有钱，也请保持手里的流动性而非付清房贷。当然，买豪宅的确很多人一次性付款，你去看看上海豪宅成交数据，一次性付款率比普通住宅高很多但真相真的就是你看到的表面那么简单吗？我告诉你，他们一次性付款后，转头就把房子抵押给银行，办理抵押贷款了那他们为什么不在购买的时候申请按揭，而是买了之后办理费时费力费利息的抵押贷款呢？这个问题我在2008年帮土豪购买浦东豪宅时第一次碰到，后来土豪把个中玄妙告诉我了呵呵所以你成不了土豪，而我也只是中产阶级而已
关于亚运村的事情，我特别多说几句2月底，我市北的房子买好3月底，来杭州办理贷款、产证等审批。因为很近，我顺便又去了一趟美哉美城售楼处。还是和我上次来一样，说没有房子，只能认筹。但是通过交谈，我知道了康庄这么一个地方，业务员说，这个楼盘我们清仓了只要一万一。现房哦。我对此处不熟，听过也就走了。回去后我在口水搜索了一下，说这个地方有可能是未来亚运村的所在地。呃？我大感兴趣。我看了一下口水上列举的杭州三处最有可能的亚运村选址：之江转塘，三堡五堡，丰北。这时候，我十几年专业竞买土地的职业敏感性就起作用了。我花了三个小时，比较百度地图、政府官网、城市交通等公开信息我甚至诧异，为什么论坛上关于亚运村的选址如此争论不休？事实上，任何一个正常逻辑推理，都能推理出亚运村设点只能是丰北，不可能是其它。亚运村在萧山种鸡场。规划有6号线丰北站，旁边已平整土地全部备齐康庄，是目前离亚运村最近的最便宜的商品房，我看中了但是当时我苦于没有贷款人头，只能看，不能买。后来，我在开拓出杭州接力贷资源后，在开拓出第三套贷款、第四套贷款后，迅速入手康庄两套。单价10500。七月份，当丰北是亚运村选址的消息正式全面泄露出去的时候，康庄瞬间上调售价3000元。汇报完毕。
恳请版主给个加精 能帮助大家选对房 还有房天下服务绝对的好 ！
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这里承载了我的青春年少。
很多很多年前，我负笈求学来到杭州，之江校区和玉泉校区是我的主场，校门口的绿园我亲眼看着它造起来。
毕业后在杭州某房地产公司工作过一年，后为了更大的发展，跳槽至上海某房地产公司。
离开我整整生活了八年的杭州，那天，我发誓，有朝一日一定要回美丽的杭州置业。
2009年，我觉得投资杭州的机会到了。但是投资上海的机会更大。So我把筹码投向了上海。
2015年，国家再次放水，投资房地产的机会再次到来，但是上海我已被限购，重新把目光落向了杭州。
杭州经过了五年的阵痛期调整，几乎已经是绝对安全的市场，于是我来到了“房天下”这个论坛，向大家学习了很多新知识，毕竟我已经离开十几年了，板块概念已经非常陈旧。
然后来到杭州某个售楼处，半小时看房，半小时议价，半小时刷卡。
置业顾问都不相信这个第一次来访的客人卡里能刷出首付。
来而不往非礼也。作为回报，我写点东西献给这个论坛。
杭州目前的房价，绝对安全，至少到2020年为止都是绝对安全。有能力就买，用最大的杠杆买。杭州房价的未来高点至少要碾压上海的外环线房价，再向中环线碾压。
一定要买未来好出手的房子。好出手的房子包含三大关键点——学区，三房，次新。不满足以上某一项的房子以后绝对跑输大盘。投资过房子的人都知道，房子是很难卖掉的。淡市行情一年都卖不掉也有可能，除非你跳楼甩价。所以看着旁边售楼处新开价格来测算自己房子涨价多少的白日梦要少做做。投资的房子一定要趁行情上攻的时候出手，尽量少在淡市卖房。
淡市做置换，好市卖硬伤房。
判断楼市大势只有两个指标——城市新导入的高收入人口够不够多；国家贷款政策够不够松。
杭州信息产业这两年搞起来了，高薪水的年轻小夫妻数量够。贷款政策还不够松，目前上海二套房普遍85折利率，三套房如果不限购的话也可以做到9折利率。杭州二套目前还是1.1倍，三套不给贷。如果这个最后的闸都放开的话就是房价总攻的开始。
出鼓励政策-----＞去库存-----＞土地缩量供应，房价大涨-----＞顺利出货，库存下降到安全线-----＞维持缩量土地供应-----＞房价高位平衡-----＞收取存量房产税（普及型）
国家这条线的逻辑已经十分清晰，我们要做的是减少持有房产套数，增加持有房产质量。未来是改善型购房者的天下，优质商品房会成为奢侈品，越是高端越稀缺。同样地段，新旧房子的差价比会进一步拉大。
自住，要买工作生活的板块；投资，要买有故事可讲的板块。此故事并非仅指规划。规划规划，纸上画画，墙上挂挂。不一定有效。有故事可讲要看未来5年有没有新建地铁线，未来5年该板块里工作的年轻人收入够不够。有了人，有了配套，一定有希望！
除了一线城市和部分二线龙头，千万不要去碰别的城市！如果你是外地人，千万不要因为大城市房价贵而回老家买一套备着，却不住。那基本就是沉没成本。
我是从事土地可行性研究的，简单讲就是这块地拍不拍，用多少的钱拍，拍了以后大概造什么样的产品。以我十几年的从业经验看，全国的房地产市场其实早就一塌糊涂了。因为大城市的虹吸效应惊人，它们就像吸血鬼把三四线城市稍微优秀点的年轻人全部的购买力都吸走了。所以，小城市的房子是没有希望的。
库存惊人，国！家！放！水！遮！百！丑！如果你不加入这个游戏，它有的是卑劣的后招。首付继续降低，各种牛毛税继续免征，公积金全国通用，等等等等，周小川都说了，我们居民的房贷负债率只有15%，和美国差距过大。要鼓励每个人，乃至农民都背房贷！房价都上天了你还坐得住吗？这样，居民手里的巨额储蓄就变成了巨额房贷，然后推出房产税，控制房价回调的幅度在20%左右，居民的万万亿存款就这样顺利地被他掠夺了。你得老老实实为国还房贷30年！
股票里讲的是为国护盘，生二胎讲的是为国分忧，买房子就是为国还债！赶紧买吧！什么？你说你不买？没关系，不买你的货币购买力也一样被通货膨胀不断稀释。以后水果统统上10元一斤根本就不是个事儿好吗？货币超发无处可沉淀，永远只能沉淀到钢筋水泥里。我DANG已经黔驴技穷地只有这一招了。
而且，营业税改增值税的意图很明显，我DANG希望你们买房，但不希望你们卖房。房子捏死在你们手中就是祖国母亲最希望看到的。
很多人问lz买在哪里，这个，请允许我保留小小隐私，而且我买的渠道并不通用，比方说，样板间现房，工程款结算之类的特殊渠道，没有普遍性。
但是我可以写写我当时选板块的过程，我关注杭州的房子，是从今年元旦开始的
我说过，我离开杭州已经超过10年，对杭州的印象还停留在东至华家池校区，南至之江校区，西至玉泉校区（甚至紫金港我只去过几次而已），北至城市学院。
太陈旧了。
元旦过后，我从公司市调的小伙子那里搜刮出一份杭州楼盘地图贴在墙上，这是个好东西，看起来特别直观，不用百度地图了
看未来地铁，看规划，看高收入分布群体，看板块目前的价格
市区初步筛选出一个版块，就是城东。
相对来说，城东的投资潜力最大。
投资者不碰精装修，所以杨柳郡排除。
投资者不碰小开发商，所以一些奇奇怪怪我现在都忘记了名字的楼盘排除。
迅速找到3个意向楼盘，德信东宸，钱江府和招商雍华府。
东宸交房时间太晚，财务成本过高，排除。
钱江府周边的环境太醉人，排除。
招商雍华府是准现房，不久之后就能放租。离地铁够近，非常适合投资。
而且招保万金的品牌够硬，我以前土地竞标的时候经常遇到，我相信他们做产品的能力。招商做高端，万科做中端，万科在杭州混得风生水起，没道理招商会被搞砸。
市区投资的话，招商雍华府是个好选择。
然后，咨询了一下身边的朋友，有没有人在杭州有资源，可以打点折
过年的时候马上有反馈了，果然，有两个楼盘可供选择，可惜都不是我选中的城东板块。
两个打折资源，一个来自申花，一个来自钱江世纪城。
都是在之前我的概念中不会涉及的板块，很简单，因为我不仅从未去过，也没听过，哦，原谅我的孤陋寡闻。
申花的楼盘价格是表价的7折折让。萧山的楼盘价格是表价的8折折让。
我先看的申花。哦，有点类似以前的城西板块，就是更西更北了。
第一，板块是有青春期的，城西，在我离开杭州的那年，我觉得他很有前途。
而今十几年过去了，我认为它的青春期已过。它还会长高，还会长大，但不是青春期的猛长。
其次，城西的交通规划是很大的软肋，而且无解。我相信杭州政府的眼光和我一样，绝不会在无解的地方烧太多钱。
杭州的拥堵和京沪的拥堵不一样。北京上海的城市交通规划相对比较科学，已至极限，他们的拥堵是无解的，再怎么腾挪还是拥堵
杭州的拥堵是暂时性的，如果有一个好的规划，十条地铁线齐发，假以时日，他的交通效率会提升很多
而城西那边，无论是高架、地铁还是快速路什么的，没有特别大的利好。拥堵无法解决。
我再看的钱江世纪城板块。
在我了解到这个新领域后，我迅速倒戈，放弃了招商雍华府，放弃了市区。放弃了七折的申花板块，选择了这个板块。
但是我不一定要选可以打折的这个楼盘，对吧？打折总是有原因的，做人要看大势，不要贪一点小便宜。
美哉美城售楼处叫价2.3-2.4w，预计4月份开盘，我没这闲工夫认筹和等待，放弃。
而且这个盘很奇怪，售楼小姐堂而皇之地对我说，“竣工交付后每户出五千块钱帮你把楼板浇起来”。我醉了。此类变相提高容积率的产品，以前深圳很多，大有全国开花之态势，国家叫停后就都没了。它是怎么顺利报建批复的？而且这个“顺发”品牌我没有听说过，所以我预判是个本土民营开发企业，肯定是朝中有人，而且“这人”的江湖地位还很高才可以这样做。
在口水搜索了一下，果不其然，顺发我是没听说过，万向集团听说过，上海浙江青联成立的时候和鲁伟鼎在金茂吃过饭。这么强的地头蛇难怪可以批下这么奇葩的产品。
OK，大户型我可以忍，毕竟买房投资是为了出手，以后是改善型需求的天下，呵呵，刚需是不是一直以为89平米的三房又便宜又实惠，真呀么真开心。但是在置换的时候，你会发现目标客群比正常三房的少。
真相是，二手房是典型的对手交易，任何一宗买的背后都对应着一宗卖的生意。一个市民既是卖家，又是买家，卖的原动力来自高端改善楼盘，买的驱动力则是底部的刚需。上海现在市区交易里，刚需和改善是三七开。整个上海是四六开，整体驱动力从刚需转向改善、中高端、豪宅，今后的趋势是刚需萎缩，改善、中高端、豪宅持续放量。改善型买家占比越来越多，意味着小面积一房两房的接盘侠越来越少，市中心没学区概念的老破小接盘侠越来越少。投资的时候要避开这些产品
89平米的三房都是过渡型的刚需，有了孩子后大部分有置换需求，置换成至少120平米的三房。89平米的三房只适合户型图看看，样板间看看，住起来的感觉很酸爽。（赠送面积多的89方三房另当别论）
话说远了，说到春和钱塘160㎡的大户型我可以忍，但是四成首付1.1倍利率我不能忍！！！
需知，上海二套房早就四成首付85折利率了，杭州凭什么还在扛四成首付1.1倍利率？？
所以，要么四成首付基准利率，要么三成首付1.1倍利率。而它都做不到，于是春和钱塘也放弃了。
区域内在售的万科、龙湖，一手房溢价吃得有点厉害，毕竟他已经是奥体的边缘地带。叫价还这么凶悍。
哇，我好像没得选了。
我滴滴打车，去了市北板块。
怎么说呢，世纪城的大饼的确好吃，但年过后已经被赋予了充分的溢价
而市北板块，同样有数条地铁线交汇，同样享受新建过江隧道。同样能承载滨江溢出的刚需，自身还有一定的产业支撑，距离滨江-世纪城-萧山政府都比较近
在世纪城已经如火如荼的时候，它还相对冷静！
这样的板块，之前是被低估的。
我在上海，我只能以我熟悉的上海为例
买房，大家都知道陆家嘴板块
可是这个板块溢价已经很高了，进入的门槛也高
我看承载陆家嘴板块，世博园板块工作小白领们居住的花木板块，大华板块，以后发展一定不会差
所谓潜力，一定比陆家嘴板块高
那时候还是2008-2009年左右，花木、大华的房价才1.5w上下，陆家嘴板块次新房普遍在5w左右，汤臣一品是10w
现在花木、大华的房价已经到7w了，陆家嘴板块次新房在10w，汤臣一品是15w
也许它并不是整个上海最贵的
但一定是涨幅最高的板块之一
世纪城当然也是极好的
我只是说在当前的价格体系下，买筹码入场
市北板块的涨幅未来可能比世纪城板块高，因为他筹码的基数低。旭辉城要三万多了，市北才一万五。
再来展望一下未来。
从2012年开始，中国经济告别了9%以上的高速增长。大宗商品价格开始由盛转衰，CPI也告别了高增速，全国除了少数城市外，大部分地区房价横盘甚至开始下降。
最重要的原因，最根本的原因，就是人口断崖式下跌，一个没有人口出生高峰的国家，将会陷入长期的经济低迷周期
因此投资房地产这个行为已经不合时宜，黄金时代已经过去了
这也是我反复强调不要碰三线四线城市的原因
即便是为国还债，也要选个相对有希望的城市
落后地区、三四线城市，将会面临比全国平均水平更糟糕的年轻人口断崖式减少
现在还远不是三四线城市经济形势最为严峻的时期，更加残酷的挑战还在未来。
和日本当年一样，经济衰退，濒死之时会大量出台信贷刺激政策，此时仿佛有通货膨胀的感觉，利息越来越低，钱越来越不值钱（在1990年到1995年，日本的信贷利率从6%下降到了不到1%。这说明日本政府尽了最大努力来刺激经济，希望使其走出困境。但事实证明，因为面临了人口拐点，日本经济并没有任何起色，相反，由于大规模的刺激政策，日本成为全球负债率最高的国家之一）。
我们不会永远通货膨胀的，因为DANG不是国民DANG，RMB也不会是金圆券
未来的中国必定和日本一样，陷入长期通货紧缩，物价长期保持稳定，失业率长期走高，找不到工作的年轻人比比皆是，那时候是现金为王的时代。
为什么现金为王？因为你找不到工作了，你每个月没有稳定持续的现金流了
但现在，还没到。
我个人认为，泡泡至少还可以吹5-10年。
你不跟着泡泡走，这10年里，你的钱会迅速贬值，现在的利率是4.9，如果去库存实施得不顺利，利率完全可能继续下降，你要知道，日本当年连1%的利率都推出来。
利率继续下跌，房价继续走高
所以，5年至少，这也是我持有杭州房子预计的时间。
回答几个大家疑问
1：我是刚需，现在房价涨了这么多了还能入市吗？我好后悔去年没买
回答：对自住来说，任何时候买都是对的。
自住就意味着时间长，时间长能拉平一切波段，投资才要关注波段。
2：为什么“淡市做置换，好市卖硬伤房”，能不能解释一下。
回答：置换是连环套，费时间，景气行情下变故特别多，审资格，审税，审贷款，处处都有可能意外来临，跳价，毁约，比比皆是。
淡市行情，波动不大，三个月内房价不会改变，适合慢慢来。
此外还有很重要的一点，置换的人不看绝对值，看差额。淡市行情下，你的小房跌价了，你想要买的大房也跌价了。当然是大房跌的比你的小房凶，所以淡市做置换，你不亏。
硬伤房，泛指老公房5楼6楼没花园的1楼，高层没日照的1楼2楼紧靠电梯井或者已漏水的顶楼，沿街靠高架靠变压站，暗卫暗厨暗客厅，面积超过90平的老公房（上海人称老破大）等等等等此类房子。
人对居住条件是挑剔的，不景气行情下有硬伤的房子甚至没有人来看，诚心想出手必须低于市价15%左右才能吸引贪便宜的购房者，否则就只能挂着慢慢卖，用时间换价格。
景气行情下，抢房行情下，如09年，由于量价齐升，好房源变少，剩下的全都鸡头鸡脚，但你不选就得眼睁睁看着房价上涨。所以购房者会妥协，你的硬伤房至少能正常价格卖掉。
除了分析有潜力的板块外
投资还有几个财务准则，就是杠杆和利息。还有政策准则，就是规避高额营业税。
我曾经浏览过板上一个关于投资的帖子，什么每年房价涨不过多少就不如钱放理财吃利息。
哦，他完全不懂何为杠杆，大概他就是售楼处人见人爱的全款买房的土豪。
你买一套100万的房子，你付出的仅仅是20w或者30w，请不要把100w每年产生的利息拿来和房价上涨程度相比好吗？
100w的房子，房价温和上涨了10%，变成110万，你的首付是20万，则今年你赚了10/20=50%好不好？
所以，当国家发出信号，比如首付成数降低，或者贷款利率降低的时候，就是房价上行的开始，因为，加杠杆了。
同理可得，月供还款方式一定要选择等额本息，而非等额本金。节省下来的钱做什么理财都能跑赢房贷利率，除非你傻乎乎存银行，只懂得存银行的单细胞生物，你还是提前还贷吧。高智商的活动不适合你。
就像昨天我替友咨询了下杭州可使用异地公积金的楼盘，因为是纯公积金贷款，预算是50w
有人说，这么穷的上海人还是别来杭州买房子了。
呵呵，人家还真不穷。他只是由于历史的原因，买房的时候没用上公积金，账户余额一直在睡大觉，不想资源浪费，才想着买小房子把贷款额度和余额套现出来。
在上海套现的话会浪费他的房票，而且，上海商贷利率打折力度大，如果是纯商贷的话折扣更大，低到只比公积金多0.8%，他想把公积金低利率的宝贵资源使用在杭州这种商贷利率和公积金利率差别比较大的地方。
如果是自住，请选择对你生活工作学习孩子老人都适合的区域，你喜欢的好房型，好楼层，哪怕付出两年时间的等待也在所不惜。
如果是投资，那么，请购买一手现房或准现房（六个月以内交房），那种2年后交房的请不要购买，精装修的也请不要购买。
只有房子才是升值的，装修是折旧的，请把你的预算全部投入到毛坯里，而非装修里。
购买2年后交房的房子，你有两大损失。
第一，你损失了房租。这两年间，乃至更长的时间里，你付出首付，付出月供，这些钱都是有财务成本的，如果你买的新房子，简单装修后出租，杭州的租售比非常令人佩服，你能摊薄不少成本。
如果你打算空关，也可以，2年就出手的清水毛坯和简装修出租最后的获利程度是差不多的。但是你如果持有超过2年，建议还是简装出租。
第二，你损失了机会成本。现房可以立即办理房产证，而期房不能办理产证。2年后你收房办理产证，此时你套现将面临高额营业税，至少也是十几万。我上海的朋友趁这波行情出货，营业税60多万，自己吃进去！
如果你不想这十几万被祖国母亲挣了，那么你得满足政策，以前是满五年，现在是满两年。
所以你购买现房，2年后就能免重头税，你买期房，至少要捏4年，如果按照以前的标准，你要捏7年。
上海金融环境比杭州宽松、成熟
你第一套在杭州，假设利率9折，第二套在上海，还是给你利率9折
但是你第一套在上海，假设利率85折，第二套在杭州，利率一定是1.1倍上浮
所以你其实是赚的
而且
失之桑榆收之东隅
接下来的五年，杭州房价涨幅不会弱于上海
你要知道10条地铁线对经济和人口、城市竞争力的威力
2月买房，5月开工装修，7月顺利出租。租金是月供的121%。租售比5.2%
杭州的租售比，真是令在下佩服
要知道，我上海用于出租的一套房，价值550万，每月租金只有5000元，租售比1%
呵呵哒
当然，我2009年购入它的时候，他只值99万。
另外，因挖掘出杭州接力贷资源，六月份杭州再入手一套。
等这套装修好再来贴一下租售比。
接力贷已搞定
分享一下给有需要的人
农业银行，父母60岁以下可申请，贷款年限以子女年龄计算，可以做30年。60岁以上要领导申请，可能不通过
浦发银行，父母70岁以下可申请，但按照父母的年龄贷到80岁计算，不能以子女年龄计算贷款年限
兴业银行，父母65岁以下可申请，贷款年限以子女年龄计算，可以做30年。
综合来看，兴业银行最划算
此外，继续分享一个信贷全面放松的信息
我是过年下单的杭州
那时候信贷卡的紧，二套上浮110%都含泪扛下来了，至于三套四套根本谈都不要谈
没想到才半年功夫
小银行率先试水偷偷放开三套四套的纯商贷
关键词
中信银行滨江、清泰等支行自己去问，家庭二套三套四套都可以，四成首付，1.1倍上浮利率，随便买几套只要你流水够覆盖
拿去不谢！
精辟总结一句
房价是一种信贷现象
没有几个人买房子会真的还30年贷款
所以
信贷政策放松比税费减少更能刺激房价的上涨
刚需赶紧上车
没有三房的人都是刚需，你问问自己是不是刚需？
三房，学区，地铁，牢记原则。
“有钱人都是一次性付款的”——又是典型的屌丝思维
事实上，越有钱的人越是满屁股债
绿城满屁股债，最终走出杭州成为全国知名房企品牌
滨江现金流充沛，最终困守在杭州，没能走出去
也许对杭州的小老百姓而言这两个品牌听起来差不多
但对我们专业的房地产从业人员而言，绿城和滨江早已差了几个数量级
能从银行借到的钱越多就证明你越有本事，越有社会地位
你看银行会给乞丐放款吗？
你看你去申请房贷银行会批给你超过一千万额度吗？而我可以
信贷是什么？在上行市场，信贷是翻倍增加利润的神器；当然在下行市场，信贷也是让你死无全尸的神器
那么问题来了，杭州现在，是上行市场吗？
对首套首贷的年轻人来说，能贷多少贷多少。对于目前4.9%乃至更低的利率，有多少贷多少，能贷30年绝不贷29年，全力往上限贷款。
全款购房的人，智商需要充值。
因为，今天的钱永远比明天的钱值钱，所以你今天能多借到1块钱请立刻毫不犹豫地去借。哪怕你有钱，也请保持手里的流动性而非付清房贷。
当然，买豪宅的确很多人一次性付款，你去看看上海豪宅成交数据，一次性付款率比普通住宅高很多
但真相真的就是你看到的表面那么简单吗？
我告诉你，他们一次性付款后，转头就把房子抵押给银行，办理抵押贷款了
那他们为什么不在购买的时候申请按揭，而是买了之后办理费时费力费利息的抵押贷款呢？
这个问题我在2008年帮土豪购买浦东豪宅时第一次碰到，后来土豪把个中玄妙告诉我了
呵呵
所以你成不了土豪，而我也只是中产阶级而已
关于亚运村的事情，我特别多说几句
2月底，我市北的房子买好
3月底，来杭州办理贷款、产证等审批。因为很近，我顺便又去了一趟美哉美城售楼处。还是和我上次来一样，说没有房子，只能认筹。但是通过交谈，我知道了康庄这么一个地方，业务员说，这个楼盘我们清仓了只要一万一。现房哦。
我对此处不熟，听过也就走了。
回去后我在口水搜索了一下，说这个地方有可能是未来亚运村的所在地。
呃？我大感兴趣。我看了一下口水上列举的杭州三处最有可能的亚运村选址：之江转塘，三堡五堡，丰北。
这时候，我十几年专业竞买土地的职业敏感性就起作用了。
我花了三个小时，比较百度地图、政府官网、城市交通等公开信息
我甚至诧异，为什么论坛上关于亚运村的选址如此争论不休？
事实上，任何一个正常逻辑推理，都能推理出亚运村设点只能是丰北，不可能是其它。
亚运村在萧山种鸡场。规划有6号线丰北站，旁边已平整土地全部备齐
康庄，是目前离亚运村最近的最便宜的商品房，
我看中了
但是当时我苦于没有贷款人头，只能看，不能买。
后来，我在开拓出杭州接力贷资源后，在开拓出第三套贷款、第四套贷款后，迅速入手康庄两套。单价10500。
七月份，当丰北是亚运村选址的消息正式全面泄露出去的时候，康庄瞬间上调售价3000元。
汇报完毕。
恳请版主给个加精 能帮助大家选对房 还有房天下服务绝对的好 ！